金曜の夜、車を走らせて90分。
自分たちだけの別荘が、待っている。
ホテルでは手に入らない時間がある。自分たちの場所だから、できることがある。
信頼できる仲間を呼ぶ。焚き火の前でしか出ない本音がある。事業の話、人生の話。毎回場所を探す必要がない。「自分たちの場所」が、関係を一段深くする。
子どもは庭を走り回り、大人は縁側でコーヒー。虫を捕る、火を起こす、星を見る。古い木の匂い、障子から差す朝日。家族の「帰る場所」が一つ増える。
Slackを閉じて、スマホを置いて、消える。サウナで汗を流し、焚き火の前で何も考えない。翌朝、鳥の声で目が覚める。経営者が一番必要で、一番手に入らない時間。
この体験を、仕組みにした。
価格が高い。管理が面倒。使わない日が多すぎる。
Villa-OSは「3人で持つ」ことで、全部解決する。
3人で1棟を共同所有。土地建物の所有権がしっかり残る。月3日、自分の別荘として自由に使える枠を保有。
予約管理、清掃、ゲスト対応、修繕、収益分配まで。オーナーがやることは「行く日を決める」だけ。
築古木造は短期で減価償却が可能。不動産所得の赤字を給与所得と損益通算し、所得税が還付される。
一棟貸し宿泊施設として運営。年間+91万円の分配金（試算・Y5）。飽きたら売却もできる。所有権がある安心。
物件取得・リノベ・諸経費まで全て込みで、1人あたり633万円。
使い切りの会員権ではなく、土地建物の「持分1/3」として登記される実物資産。
専有枠 月3日 × 3名 = 年108日を確保（実専有60日想定）。
残り305日を宿泊事業として稼働させた5年ネットキャッシュフロー（1人/633万円ベース）。
| 項目（万円・1人あたり） | Y1 | Y2 | Y3 | Y4 | Y5 | 5年合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ▶ 収益サイド | ||||||
| 稼働率 | 30% | 35% | 40% | 42% | 45% | - |
| 宿泊収益の分配 | 57 | 68 | 80 | 85 | 91 | 381 |
| 節税効果（4年償却） | 31 | 31 | 31 | 31 | 0 | 125 |
| ▶ コストサイド | ||||||
| 維持コスト（管理費・税金） | -25 | -25 | -25 | -25 | -25 | -125 |
| 年間ネットキャッシュフロー | +63 | +74 | +86 | +91 | +66 | +380 |
| ▶ 累計 | ||||||
| 累計回収額 | 63 | 137 | 223 | 314 | 380 | - |
| 出資回収率（vs 633万） | 10% | 22% | 35% | 50% | 60% | 60% |
※宿泊事業の対象日数: 365日 − 専有枠108日 + リリース返却48日 ≒ 305日。
※宿泊単価4.5万円/泊（平日3.5・週末6万の加重平均）。維持コスト25万は管理委託済の固定費前提。
※節税効果は所得税率30%・建物+リノベ1,250万を4年で簡便法償却した試算。物件条件により償却年数は変動。
※売却額は5年経過時の土地評価+残存簿価+のれん。出口課税（譲渡所得税）は含まず。
※詳細PLは PL詳細ページ を、税務シナリオは 税理士Q&A をご確認ください。
築22年超の木造は、税法上「簡便法4年償却」が可能。
1棟1,900万のうち償却対象1,250万を4年で集中的に経費化し、所得税率30%として年31万円が還付される構造です。
| 科目 | 取得価格 （1棟） |
償却年数 | 年間償却額 （1棟） |
1人あたり 節税額/年 |
|---|---|---|---|---|
| 建物（築古木造） | 450万 | 4年 簡便法 |
112.5万 | 11.3万 |
| 建物附属設備 給排水・電気・空調 |
250万 | 8年 | 31.3万 | 3.1万 |
| 器具備品 家具・家電・サウナ |
300万 | 5年 物により2-15年 |
60.0万 | 6.0万 |
| 許認可・運営権 繰延資産扱い |
100万 | 5年 | 20.0万 | 2.0万 |
| 土地 | 250万 | 不可 | — | — |
| その他諸経費 | 550万 | 即時費用化等 | 案件別 | 8.6万 |
| 合計（1〜4年目） | 1,900万 | — | 223.8万 | 31.0万 |
確定申告で扱う勘定科目と処理内容の一覧。
顧問税理士に共有しやすい形式でまとめています。気になる方はクリックで展開してご確認ください。
| 区分 | 項目 | 勘定科目 | 処理 | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 購入時の処理 | ||||
| 取得 | 土地 | 土地 | 資産計上 | 減価償却不可。売却時に譲渡所得として計上 |
| 取得 | 建物 | 建物 | 資産計上・定額償却 | 築22年超は簡便法4年。新築は22年 |
| 取得 | 建物附属設備 | 建物附属設備 | 資産計上・定額償却 | 給排水8年・電気15年・空調13-15年 |
| 取得 | 家具・家電・体験設備 | 器具備品 | 資産計上・定額償却 | 細目により2-15年。30万未満は一括償却可 |
| 取得 | 諸経費（登記・取得税） | 租税公課・支払手数料 | 費用計上 | 取得年に一括費用化 |
| 運営期間中の処理 | ||||
| 収入 | サブリース賃料 | 不動産賃貸収入 | 売上計上 | 毎月Villa-OS運営会社から振込 |
| 費用 | 管理委託料 | 管理委託料 | 費用計上 | 運営会社への業務委託費 |
| 費用 | 固定資産税・都市計画税 | 租税公課 | 費用計上 | 毎年5月頃に納税通知 |
| 費用 | 火災保険・施設賠償保険 | 損害保険料 | 費用計上（or 前払費用按分） | 簡易宿所用に切替推奨 |
| 費用 | 修繕積立 | 修繕費 or 修繕引当金 | 計画的に費用化 | 大規模修繕の事前積立 |
| 費用 | 減価償却費 | 減価償却費 | 定額法で費用化 | 毎期の主要節税要因 |
| 出口時の処理 | ||||
| 売却 | 持分譲渡 | 譲渡所得（分離課税） | 譲渡益に課税 | 所有5年超で長期譲渡（税率約20%） |
| 出口 | 残存簿価との差額 | 固定資産除却損益 | 益金 or 損金 | 償却済みなら譲渡益が膨らむ可能性あり |
※本表は一般的な経理処理の例示です。会計・税務の最終判断はオーナー個別の顧問税理士に確認の上、適切な処理をお願いいたします。
※法人オーナーの場合は「機械等を取得した場合の優遇税制」「特定経営力向上設備等を取得した場合の優遇税制」を適用できる可能性があります。
※消費税：建物・設備・備品の取得に係る消費税は、ホテル事業として登録することで還付される可能性があります（要件確認のうえ）。
月3日の専有枠+「当日空き活用」で、使いたい時に使える柔軟運用。
離脱・売却・相続まで、出口は明確に設計されています。
東京から60〜100分圏内。3つのエリアで物件を選定中です。
1号棟の確定情報は面談時にご開示します。
相模湾を一望する高台。東京駅から新幹線45分。海風を感じるテラスで過ごす週末。
真鶴半島の豊かな森に囲まれた静寂。アーティストが愛する港町で、波の音と鳥の声だけの時間。
温泉文化が根づく伊豆半島。天然温泉付きの築古物件をリノベし、源泉掛け流しの贅沢な一棟貸しに。
面談から契約完了まで、平均6〜8週間。
無理な営業はしません。
30分の初回面談で物件候補・収支シミュ・スキーム詳細をご説明。NDA締結後に1号棟の物件情報を開示します。
所要1〜2週間物件を実際に訪問し、リノベ後のイメージを共有。周辺環境・アクセス・想定される運営シナリオを現地で確認します。
所要1日共有契約書・サブリース契約・運営委任契約の3点をご確認。顧問弁護士・税理士への相談期間として2週間確保。
所要2〜3週間633万円を指定口座へ送金。司法書士による持分1/3の登記完了をもって契約完了。リノベ着工後、3〜4ヶ月で運営開始。
所要2週間不動産投資である以上、リスクはあります。
主要リスクと当社の対処方針を開示します。
バケーション需要を満たす商品は複数あります。
「いくら払って、何が手に入り、いつ出られるか」で比較してください。
| Villa-OS | SANU 2nd Home | NOT A HOTEL | UMITO シェア | 普通の別荘 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 初期費用 | 633万円 | 375万円〜 | 3,000万円〜 | 1,080万円〜 | 2,000万円〜 |
| 所有権 | ✓ 土地建物 | ▲ 30年借地 | ✓ | ✓ 共有持分 | ✓ |
| 一棟貸し | ✓ 完全プライベート | ✕ 一室 | ✓ | ✓ | ✓ |
| 専有利用日数 | 年36日/人 + 柔軟運用 | 年最大60泊 | 1ヶ月単位 | 年10/20/30泊 | 無制限 |
| 節税効果 | ✓ 年31万 | ▲ 建物のみ | ✕ | ✓ 4年償却 | ✕ |
| 宿泊収益 | ✓ +91万/年(Y5) | ▲ | ▲ | ✓ 固定制 | ✕ |
| 運営の手間 | ✓ ゼロ | ✓ | ✓ | ✓ | ✕ 全部自分 |
| 5年想定回収率 | +100%(売却込) | — | — | +90%前後 | 変動大 |
※各社の数値は2026年5月時点の公開情報に基づく試算。商品設計・条件は各社のご案内をご確認ください。
物件候補・収支シミュレーション・スキームの詳細を
30分の面談でご説明します。