Villa-OS P/L 詳細

1棟・1人ベース 5年シミュレーション — 月3日柔軟運用モデル — 2026年5月更新

1. 前提条件サマリー（月3日柔軟運用モデル）

2026-05-26 構造的修正: 旧PL（出資者の使用日数を専有から差し引かず365日稼働で売上計算していた破綻ロジック）を是正。月3日柔軟運用＋3ヶ月前リリース運用に切り替え、宿泊事業対象305日で再計算したのが本ページ。旧バージョンの数値はすべて無効として扱う。

利用権の仕様

項目数値備考
1人あたり利用権月3日（年36日）柔軟運用。繁忙期は1人年10日まで
3名合計権利日数年108日3名 × 年36日
3ヶ月前リリース運用未使用分は宿泊在庫に戻す権利のうち約48日が宿泊に再放出される想定
実専有想定年60日権利108日 - リリース返却48日
宿泊事業対象日数305日365日 - 専有60日 ≒ 305日

収入パラメータ（1棟）

項目数値備考
1泊単価4.5万円平日3.5万・週末6万の加重平均
宿泊事業対象日数305日専有60日を除く
稼働率推移30% → 35% → 40% → 42% → 45%Y1-Y5（コンサバ）
Y5（45%稼働）売上約617万円/棟305日 × 45% × 4.5万
売上計算式: 305日 × 稼働率 × 4.5万円
Y5例: 305 × 0.45 × 4.5万 = 617万円/棟
1棟分配原資: 売上 × 0.5 - 35万（体験PG） = 617 × 0.5 - 35 = 274万
1人分配: 274 ÷ 3 = 91万

コスト構造（1棟ベース）

項目数値負担者備考
Sota手数料売上の25%事業体→Sota運営管理手数料
運営経費売上の25%事業体清掃・OTA手数料・消耗品・保険等
体験PG35万円/棟/年事業体→SotaSota付加価値（分配原資から控除）
維持コスト25万/人/年（75万/棟/年）出資者固定資産税・管理費・修繕積立
維持コスト前提について: 本ページのベース計算は25万/人/年で統一。 別途 cost_model_updated.md に「ベース39万/人/年」案があるが、これは自治会コスト確定後の保守シナリオとして位置付ける（ワーストケースで32万を採用、別途検証）。

1人あたり投資（1口）

項目金額資金源
物件取得（土地+建物）500万 / 3 = 167万出資者
リノベーション1,000万 / 3 = 333万出資者
プロデュースフィー400万 / 3 = 133万出資者→Sota
本体小計（1人）633万
諸費用・予備費（任意）+64万出資者
合計（諸費用込み）697万
運用回収率の分母は本体633万ベース。予備費・諸費用64万は未使用時返還扱い。

2. 5年シミュレーション（ベース／1人 1棟ベース）

年次PL（1人・万円）

項目Y1Y2Y3Y4Y55年累計
稼働率30%35%40%42%45%—
1棟売上（万円）4124805495766172,634
1棟分配原資（売上×0.5 - 35万）1712052402532741,143
1人あたり収支
分配（万円/人）5768808591381
節税効果313131310124
維持コスト-25-25-25-25-25-125
1人ネット（万円）+63+74+86+91+66+380
5年累計ネット: 63 + 74 + 86 + 91 + 66 = +380万円/人
運用回収率（対633万）: 380 ÷ 633 ≒ 60%
年間平均リターン: 380 ÷ 5 = +76万/年（5年平均）
Y5ネット: 91 + 0 - 25 = +66万（節税終了による減少）
節税前提（Y1-Y4の31万/年）: 木造築古物件の簡便法償却（4年）と所得通算を前提とした概算。Y5以降は償却完了で節税効果ゼロ。詳細は 税理士Q&A 参照。

3. 出口戦略（売却益）

持分1/3売却シミュレーション

項目金額備考
5年後想定売却額（1棟全体）760万取得+リノベ1,500万の50%残存 + 営業権上乗せ
持分1/3（1人）約253万760 ÷ 3
5年運用ネット累計+380万上表より
売却込みトータル回収+633万380 + 253 = 633
売却込みトータル回収率100%633 ÷ 633
5年で投資元本100%回収。 運用ネット+380万（60%回収）+ 売却益+253万（40%）= 元本633万を完全回収。さらに「物件を5年間自由に使えた価値」「節税で124万取り戻した価値」がプラスアルファ。

4. 3シナリオ感度分析（1人ベース）

シナリオ 稼働率推移 維持コスト 5年累計ネット 運用回収率 売却込み回収率
BEST ベスト 35% → 50% 22万/人/年 +455万 72% 116%
BASE ベース 30% → 45% 25万/人/年 +380万 60% 100%
WORST ワースト 20% → 35% 32万/人/年 +229万 36% 71%
ワーストでもキャピタルロスは限定的（売却込み71%回収＝-29%）。不動産現物（持分1/3 ≒ 253万）が残るため、ゼロにはならない構造。
+380万
ベース 5年累計ネット
（1人）
60%
運用回収率（対633万）
節税込み
100%
売却込み
トータル回収率

5. 損益分岐点（BEP）分析

BEP稼働率（節税抜き・維持25万前提）

項目数値計算式
1人あたり年間コスト25万維持コストのみ
BEP分配原資（1人）25万分配 = 維持で損益分岐
BEP分配原資（1棟）75万3名 × 25万
BEP売上（1棟）220万(75 + 35) × 2 = 220万
BEP稼働率約16%220 ÷ (305 × 4.5)
BEP稼働率は約16% — 周辺競合の年間稼働40-50%に対して、極めて低い損益分岐点。 Y1の30%稼働でも分配57万 - 維持25万 = +32万（節税含めると+63万）と確実にプラス。

稼働率の感度（±5%・Y5基準）

稼働率 1棟売上 1人分配 1人ネット（節税抜き） ベースとの差
40%（-5%）54980+55-11
45%（ベース）61791+66—
50%（+5%）686103+78+12

単価の感度（±5,000円・Y5基準）

1泊単価 1棟売上 1人分配 1人ネット（節税抜き） ベースとの差
4.0万（-5千）54980+55-11
4.5万（ベース）61791+66—
5.0万（+5千）686103+78+12
単価±5,000円は稼働率±5%とほぼ同インパクト。稼働率と単価の積が利益のドライバー。

6. Sota側のCF（1棟ベース）

Sota年間収入（1棟・万円）

項目Y1Y2Y3Y4Y5
Sota手数料（売上×25%）103120137144154
体験PG収入3535353535
Sota年間収入（1棟）138155172179189
プロデュースフィー400万/棟は初年度のみの一時収入（PL集計には含めず）。複数棟スケール時の人件費・スケール計画は別途資料 briefing.html 参照。

7. キーインサイト

1. 月3日柔軟運用が回収の鍵
年108日の権利を3ヶ月前リリースで48日返却することで、宿泊事業対象を305日確保。365日対象の旧モデルは出資者の使用権を無視した過剰見積もりだった。
2. BEP稼働率16%・極めて低い
維持25万/人/年に対して、Y1の30%稼働でも分配57万 + 節税31万 = +63万。BEP突破は1年目から確定的。
3. 5年で元本100%回収
運用ネット+380万（60%）+ 売却益+253万（40%）= 元本633万を完全回収。物件使用権と節税効果はプラスアルファ。
4. ワーストでもキャピタルロス限定
稼働20%→35%・維持32万のワーストでも売却込み71%回収。不動産現物が残るためゼロ毀損リスクは低い。

8. 重要な注記

注意1（リノベ簡便法）: リノベ費用が取得価額の50%を超える場合、簡便法（4年償却）が適用できず耐用年数が長期化するリスクあり（所令130条）。節税効果31万/人/年は簡便法前提のため、税理士事前確認必須。
注意2（維持コスト前提）: 本ページのベースは25万/人/年。自治会コスト・修繕実績が確定次第、保守シナリオ39万/人/年で再検証する。ワーストシナリオでは32万を採用。
注意3（節税効果のレンジ）: 31万/人/年（Y1-Y4）はSota個人の所得水準前提。出資者の課税所得・課税区分により増減する。詳細は tax-qa.html 参照。
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