Villa-OS コンサバティブP/L
5年計画 詳細版 — 橋田さんFB反映版 — 2026年4月
1. 前提条件サマリー
収入パラメータ
| 項目 | 数値 | 備考 |
|---|
| 1泊単価 | 4.5万円 | 平日3.5万・週末6万の加重平均 |
| 年間売上ポテンシャル | 1,642.5万円/棟 | 4.5万×365日（稼働率100%時） |
| 稼働率 | 30%→35%→40%→42%→45% | 元計画より各年5%引き下げ |
| 新規棟の初年度補正 | ×0.5 | 年途中開業のため半年分で計算 |
コスト構造
| 項目 | 数値 | 負担者 | 備考 |
|---|
| Sota手数料 | 売上の25% | 事業体→Sota | 運営管理手数料 |
| 運営経費 | 売上の25% | 事業体 | 清掃・OTA手数料・消耗品・保険等 |
| 体験PG収入 | 35万円/棟/年 | 事業体→Sota | Sotaの付加価値収入 |
| 維持コスト | 75万円/棟/年 | 出資者（LLC外） | 固定資産税・管理費・修繕積立 |
| 人件費 | 250万円/人/年 | Sota | 3年目1人、5年目2人目追加 |
1棟あたり投資
| 項目 | 金額 | 資金源 |
|---|
| 物件取得（土地+建物） | 500万 | 出資者 |
| リノベーション | 1,000万 | 出資者 |
| プロデュースフィー | 400万 | 出資者→Sota |
| 本体小計 | 1,900万/棟 | |
| 諸費用（仲介・登記・税等） | 92万 | 出資者 |
| 予備費（10%） | 100万 | 出資者 |
| 合計（諸費用込み） | 2,092万/棟 | |
| 1口（÷3人） | 697万 | |
PL計算は本体1,900万（1口633万）ベース。諸費用・予備費を含めると1口697万。未使用予備費は返還する設計。
棟数計画
| 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 | 累計 |
|---|
| 元の計画 | 1 | 2 | 3 | 3 | 4 | 13 |
| MAIN コンサバ版 | 1 | 1 | 2 | 2 | 3 | 9 |
| ALT さらにコンサバ版 | 1 | 1 | 1 | 2 | 2 | 7 |
2. コンサバP/L 累計9棟版
貸出売上
| 年 | 新規 | 累計 | 既存 | 稼働率 | 既存売上 | 新規売上 | 合計 |
|---|
| 1年目 | 1 | 1 | 0 | 30% | 0 | 246 | 246万 |
| 2年目 | 1 | 2 | 1 | 35% | 575 | 287 | 862万 |
| 3年目 | 2 | 4 | 2 | 40% | 1,314 | 657 | 1,971万 |
| 4年目 | 2 | 6 | 4 | 42% | 2,759 | 690 | 3,449万 |
| 5年目 | 3 | 9 | 6 | 45% | 4,435 | 1,109 | 5,543万 |
Sota P/L（万円）
| 項目 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
|---|
| Sota手数料（売上×25%） | 62 | 216 | 493 | 862 | 1,386 |
| 体験PG収入（35万×累計棟） | 35 | 70 | 140 | 210 | 315 |
| PFフィー（400万×新規） | 400 | 400 | 800 | 800 | 1,200 |
| Sota年間売上合計 | 497 | 686 | 1,433 | 1,872 | 2,901 |
| 人件費 | 0 | 0 | 250 | 250 | 500 |
| Sota営業利益 | 497 | 686 | 1,183 | 1,622 | 2,401 |
LLC P/L — 出資者全体の収支（万円）
| 項目 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
|---|
| 貸出売上 | 246 | 862 | 1,971 | 3,449 | 5,543 |
| Sota手数料（売上×25%） | -62 | -216 | -493 | -862 | -1,386 |
| 体験PG（Sota宛） | -35 | -70 | -140 | -210 | -315 |
| 運営経費（売上×25%） | -62 | -216 | -493 | -862 | -1,386 |
| 出資者分配原資 | 88 | 361 | 845 | 1,514 | 2,457 |
注意: 維持コスト（75万/棟/年）は出資者が別途負担。5年目の維持コスト合計: 75万×9棟 = 675万。出資者の手取り = 2,457 - 675 = 1,782万（ネット分配原資）
3. さらにコンサバP/L 累計7棟版
貸出売上
| 年 | 新規 | 累計 | 既存 | 稼働率 | 既存売上 | 新規売上 | 合計 |
|---|
| 1年目 | 1 | 1 | 0 | 30% | 0 | 246 | 246万 |
| 2年目 | 1 | 2 | 1 | 35% | 575 | 287 | 862万 |
| 3年目 | 1 | 3 | 2 | 40% | 1,314 | 329 | 1,643万 |
| 4年目 | 2 | 5 | 3 | 42% | 2,070 | 690 | 2,759万 |
| 5年目 | 2 | 7 | 5 | 45% | 3,696 | 739 | 4,435万 |
Sota P/L（万円）
| 項目 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
|---|
| Sota手数料（売上×25%） | 62 | 216 | 411 | 690 | 1,109 |
| 体験PG収入（35万×累計棟） | 35 | 70 | 105 | 175 | 245 |
| PFフィー（400万×新規） | 400 | 400 | 400 | 800 | 800 |
| Sota年間売上合計 | 497 | 686 | 916 | 1,665 | 2,154 |
| 人件費 | 0 | 0 | 250 | 250 | 500 |
| Sota営業利益 | 497 | 686 | 666 | 1,415 | 1,654 |
LLC P/L — 出資者全体の収支（万円）
| 項目 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
|---|
| 貸出売上 | 246 | 862 | 1,643 | 2,759 | 4,435 |
| Sota手数料（売上×25%） | -62 | -216 | -411 | -690 | -1,109 |
| 体験PG（Sota宛） | -35 | -70 | -105 | -175 | -245 |
| 運営経費（売上×25%） | -62 | -216 | -411 | -690 | -1,109 |
| 出資者分配原資 | 88 | 361 | 717 | 1,204 | 1,973 |
5年目の維持コスト合計: 75万×7棟 = 525万。出資者の手取り = 1,973 - 525 = 1,448万（ネット分配原資）
4. EXIT評価（PERベース）
評価対象: 5年目のSota営業利益のうち、ストック収入（手数料+体験PG）ベースで評価。PFフィーは一時収入のため除外が合理的。
MAIN ストック営業利益
| 項目 | 9棟 | 7棟 |
|---|
| 手数料収入 | 1,386 | 1,109 |
| 体験PG収入 | 315 | 245 |
| ストック収入計 | 1,701 | 1,354 |
| 人件費 | 500 | 500 |
| ストック営業利益 | 1,201 | 854 |
PER別 企業価値
| PER | 企業価値 | 橋田20% | 倍率 |
|---|
| 5倍 | 6,005 ≒0.60億 | 1,201 | 1.2x |
| 6倍 | 7,206 ≒0.72億 | 1,441 | 1.4x |
| 8倍 | 9,608 ≒0.96億 | 1,922 | 1.9x |
| 10倍 | 12,010 ≒1.20億 | 2,402 | 2.4x |
| 12倍 | 14,412 ≒1.44億 | 2,882 | 2.9x |
* コンサバ9棟ベース
EV/EBITDA比較（参考）
| 倍率 | PER 6倍 × 営業利益 | EV/EBITDA 3倍 | EV/EBITDA 4倍 | EV/EBITDA 5倍 |
|---|
| コンサバ（9棟） | 7,206 ≒0.72億 | 4,503 | 6,004 | 7,505 |
| さらにコンサバ（7棟） | 5,124 ≒0.51億 | 3,312 | 4,416 | 5,520 |
小規模宿泊事業のEV/EBITDA相場は3〜5倍。EV/EBITDA 4倍でPER 6倍とほぼ同水準。非上場の宿泊事業ではEV/EBITDAが標準的。
配当込みトータルリターン
配当計算の前提: 橋田さんはBECOME株式会社の株主（20%）。配当原資はLLC分配原資ではなく、BECOMEの5年累計営業利益。
| シナリオ | BECOME累計利益 | 橋田配当(20%) | EXIT（PER6倍） | トータル | 倍率 |
|---|
| MAIN コンサバ（9棟） | 6,389 | 1,278 | 1,441 | 2,719 | 2.7x |
| ALT さらにコンサバ（7棟） | 4,918 | 984 | 1,025 | 2,009 | 2.0x |
5. キャッシュフロー
MAIN コンサバ版（9棟）— 投資除き営業CF
| 項目 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
|---|
| 営業CF | 12 | 210 | 295 | 815 | 1,281 |
| 累計営業CF | 12 | 222 | 517 | 1,332 | 2,613 |
Sota単体のCF
| 項目 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
|---|
| Sota収入 | 497 | 686 | 1,433 | 1,872 | 2,901 |
| Sota支出（人件費） | 0 | 0 | 250 | 250 | 500 |
| Sota年間CF | 497 | 686 | 1,183 | 1,622 | 2,401 |
| Sota累計CF | 497 | 1,183 | 2,366 | 3,988 | 6,389 |
Sotaは初年度から大幅にCFプラス。 資本リスクを負わずにストック収入を積み上げるモデル。5年間累計CF: 6,389万円。
6. 感度分析
稼働率の感度（±5%）
| 稼働率 | 5年目貸出売上 | 手数料収入 | ストック営業利益 | ベースとの差 |
|---|
| 40%（-5%） | 4,928 | 1,232 | 1,047 | -154 |
| 45%（ベース） | 5,543 | 1,386 | 1,201 | — |
| 50%（+5%） | 6,159 | 1,540 | 1,355 | +154 |
単価の感度（±5,000円）
| 1泊単価 | 5年目貸出売上 | 手数料収入 | ストック営業利益 | ベースとの差 |
|---|
| 4.0万（-5千） | 4,928 | 1,232 | 1,047 | -154 |
| 4.5万（ベース） | 5,543 | 1,386 | 1,201 | — |
| 5.0万（+5千） | 6,159 | 1,540 | 1,355 | +154 |
単価5,000円の変動は稼働率5%の変動と同等のインパクト。稼働率が利益を決める最大のドライバー。
複合感度（ワーストケース vs ベストケース）
| シナリオ | 稼働率 | 単価 | 棟数 | 5年目ストック利益 | PER6倍企業価値 |
|---|
| ワースト | 40% | 4.0万 | 8棟 | 747 | 4,482 |
| ベース | 45% | 4.5万 | 9棟 | 1,201 | 7,206 |
| ベスト | 50% | 5.0万 | 10棟 | 1,709 | 10,254 |
7. 元の計画（13棟）との比較
| 指標 | 元計画（13棟） | コンサバ（9棟） | さらにコンサバ（7棟） |
|---|
| 累計棟数 | 13 | 9 | 7 |
| 5年目貸出売上 | 8,300 | 5,543 | 4,435 |
| 5年目Sota売上 | 4,270 | 2,901 | 2,154 |
| 5年目ストック利益 | 1,900 | 1,201 | 854 |
| 累計投資額 | 24,700 | 17,100 | 13,300 |
| PER6倍企業価値 | 11,400 ≒1.14億 | 7,206 ≒0.72億 | 5,124 ≒0.51億 |
| 橋田さん20%価値 | 2,280 | 1,441 | 1,025 |
| 橋田さんトータルリターン | 3,440 | 2,719 | 2,009 |
| 投資倍率 | 3.4x | 2.7x | 2.0x |
8. キーインサイト
1. 棟数よりも稼働率が利益を決める
稼働率5%の変動は単価5,000円の変動と同等のインパクト。1〜2棟目で稼働率40%超を実証できれば、投資家の確信度が大幅に上がる。
2. PFフィーが初期CFを支える
ストック収入だけでは初年度の運営を回せない。PFフィー400万/棟が初期キャッシュフローの柱。
3. 5棟目が転換点
5棟超でストック収入が人件費を大きく上回る。PFフィーなしでも事業が回る構造になる。
4. ダウンサイドが限定的
ワーストケースでもPER6倍で4,482万。不動産の資産価値が残るため、キャピタルロスのリスクは低い。
Villa-OS — Confidential — Sota / 2026年4月