お世話になっております。
前回の相談を踏まえ、追加で確認したい事項をまとめました。
各質問に「背景」をつけていますので、なぜこの質問が重要かの参考にしてください。
【前提のおさらい】
・3人の個人（年収2,000万台の経営者）が共同名義で築22年超の木造戸建を取得（持分 各1/3）
・運営会社（BECOME Inc. / 代表: Sota）にサブリース（一括賃貸）
・運営会社が簡易宿所（旅館業法）として宿泊者に転貸・運営
・Sotaはオーナーではない（運営側）
・オーナーの所得 = サブリース賃料 = 不動産所得として損益通算したい
Q1 / 最重要
サブリース方式で「不動産所得」になるか？
民泊系の収入は税務署が「雑所得」に分類する傾向がある。雑所得になると赤字を給与所得と損益通算できず、節税スキームが全て成立しなくなる。サブリース方式（オーナー→BECOME Inc.に一括賃貸）なら、オーナー側は「不動産を貸しているだけ」なので不動産所得になるはず。
・サブリース方式であれば、オーナー側の所得は「不動産所得」で確定するか？
・運営会社の代表（Sota）がオーナーではない場合、関連当事者の問題は生じないか？
・この判断が「雑所得」に覆されるリスクはどの程度あるか？
Q2 / 最重要
リノベ前貸出ができない場合、簡便法4年（or 3年）償却は使えるか？
前回「リノベ前に貸出実績を作れば簡便法4年で償却可能」とご助言いただいた。しかし実際の運用を考えると、築古のボロ別荘を数ヶ月そのまま宿泊施設として貸すのは衛生面・安全面で現実的に難しい。購入後、リノベと並行してサブリース契約を結ぶ場合でも簡便法は適用できるのかを確認したい。
・リノベ前貸出をしない場合、簡便法4年は適用不可になるか？
・購入と同時にサブリース契約を締結し、リノベ後に実際の賃料発生、という流れではどうか？
・代替策として、リノベ費用を設備ごとに分離計上（エアコン・サウナ・家具・照明等）して建物本体への資本的支出を50%以下に圧縮する方法は有効か？
Q3 / 重要
3年償却の可能性（旅館用 17年）
耐用年数省令では「旅館用」の木造建物は22年ではなく17年。簡便法なら 17×20%=3.4年→3年で償却できる可能性がある。サブリース先の運営会社が簡易宿所として使用する場合、耐用年数通達1-1-5（借主の用途で判定）により「旅館用 17年」が適用されるかが論点。COCO VILLA（ココザス社）が同様のロジックで事業展開している前例あり。
・サブリース先が簡易宿所として使用する場合、耐用年数は「住宅用22年」か「旅館用17年」か？
・耐用年数通達1-1-5（借主の用途で判定）はこのケースに適用されるか？
・3年償却は税務調査で否認されるリスクがあるか？
Q4 / 重要
50%ルールの具体的な回避方法
建物取得350万に対し、リノベ費用は約1,000万円を想定。再取得価額の50%を超える可能性が高い。50%を超えると簡便法が使えなくなり、法定耐用年数（22年 or 17年）で償却になってしまう。設備を個別資産として分離計上することで、建物本体への資本的支出を圧縮したい。
・分離計上できる設備の例と、それぞれの耐用年数を教えてほしい（エアコン、給湯器、サウナ設備、家具、照明、外構等）
・再取得価額（同種新品の取得価額）は具体的にどう算定するか？
・リノベ費用の分類（修繕費 / 附属設備 / 資本的支出 / 構築物）の判断基準は？
Q5 / 重要
出口課税のネット効果
短期償却で帳簿上の価値がゼロになると、売却時に「0円の資産が1,500万で売れた」=譲渡所得が膨張する。つまり節税で浮いた分を、将来の売却時に返す構造になっている可能性がある。節税メリットと出口課税を差し引いた「ネットでいくら得するのか」を正確に把握したい。
・以下の前提で概算をお願いしたい：
建物取得350万（3年 or 4年で全額償却）/ リノベ1,000万（資本的支出として残存年数で償却中）/ 土地250万
5年超保有後に売却 / 売却価格 土地+建物1,500万 / 長期譲渡所得税率 約20%
・償却期間中の損益通算による節税額 vs 売却時の譲渡所得税 のネット差額はいくらか？
・「売らない（保有し続ける）」場合、出口課税は発生しないという理解で合っているか？
Q6
共同名義（民法共有）での損益通算に制限はないか？
任意組合には「特定組合員規制」（措法41条の4の2）があり、業務に関与しない組合員は損益通算不可になるリスクがある。共同名義（民法共有）にはそのような規制がないことを確認したい。当スキームでは3人が個人で共同名義取得し、運営はBECOMEに全権委任する構造。
・共同名義の不動産所得は、各自の持分（1/3）で按分して確定申告する流れで合っているか？
・運営を全てBECOMEに委任していても、オーナー個人の損益通算は制限されないか？
Q7
赤字継続リスクと確定申告の実務
減価償却で意図的に赤字を作るスキームのため、赤字が数年続く。税務署に「営利目的ではない（趣味目的）」と判断されると損益通算が否認される。また3人のオーナーがそれぞれ確定申告する必要があるため、実務面の費用感も把握したい。
・何年間赤字が続くと「営利目的ではない」と判断されるリスクがあるか？
・オーナー自身の年間利用日数に上限はあるか？（個人利用 vs 事業利用のバランス）
・税理士にお願いする場合の年間費用の目安（共同名義3人分の不動産所得申告）
・初年度に特に注意すべきことは？
特に Q1（所得区分）と Q2（リノベ前貸出なしでの簡便法適用）は事業の成否に直結するため、
優先的にご回答いただけると助かります。よろしくお願いいたします。