Villa-OS 統合ピッチ資料
Sota / 2026年4月 Confidential
注意: 本資料の数値は税理士確認前の仮設計です。事業スキームは「合同会社」で記載していますが、パススルー課税が使えない場合は「任意組合」に変更予定。リノベ費用の償却年数（4年 or 22年）も税理士確認が必要な最重要論点です。税務検証後に数字を確定させます。
1. Why — なぜこの事業をやるのか
「節税を正面から設計した別荘サービスが存在しない。」
— ヒアリングで見つけた空白
年収2,000万クラスの経営者は別荘に興味がある。だが数千万は出せない。NOT A HOTELは3,000万〜。SANUは月額制で何も残らない。ワンルーム投資は自分で使えない。中古高級車は2年で償却後、維持費だけ。
「600万なら法人から出せる。しかも節税になるなら。」
— 複数の経営者から同じ反応を得た
Blue Ocean
NOT A HOTELの下
ワンルーム投資の上
2. What — 何をやるのか
ワンライナー
築古木造別荘のリノベ × 共同所有で、経営者に「節税 + 別荘体験」を提供する運営プラットフォーム。
[出資者3人の法人] ── 出資633万ずつ ──> [合同会社(LLC)]
| 所有
[築古木造ヴィラ]
| 運営
[一棟貸し宿泊業]
|
+----------+----------+
[Sota(運営)] [出資者(分配)] [ゲスト(宿泊)]
手数料25% 収益分配50% 体験提供
PF 400万 節税(4年償却)
体験PG 35万 利用権(月5日)
節税の仕組み: 木造の法定耐用年数22年。築22年超なら耐用年数4年（簡便法）。建物購入価格を4年で全額経費化。ワンルーム投資で確立された税務処理。
※要確認: リノベ費用（資本的支出）が建物取得価額の50%を超える場合、簡便法が適用不可になる可能性あり（所令130条）。取得500万に対しリノベ1,000万は200%。対策: ①取得とリノベを時期分離 ②修繕費と資本的支出を分離 ③設備を建物と分離して短期償却。税理士との設計が必須。
3. How — どうやるのか
世界観: 「還る場所 — 火のある場所に、還ろう。」
| モード | 名前 | 使い方 |
|---|
| Mode A | 火を囲む | 経営者合宿。焚き火しながら事業の壁打ち |
| Mode B | 森に帰る | 家族で。子どもと泥だらけになる週末 |
| Mode C | 消える | 一人でサウナ入って、何もしない金曜の夜 |
SANUは新築×サブスク。NOT A HOTELはテック×ラグジュアリー。僕らは「築古を蘇らせる × 共同所有 × 運営OS」。差別化は「面倒なことを全部引き受ける」こと。物件選定からリノベ、宿泊運営、ゲスト対応、清掃手配、オーナー間の調整まで、出資者は一切何もしなくていい。
ターゲット
出資者
年収 2,000万前後 の経営者（IT系CEO優先）
1口 633万円（法人から決裁しやすいレンジ）
利用者（ゲスト）
- 経営者合宿（平日）
- ファミリー（週末）
- リモートワーカー（平日穴埋め）
4. ユニットエコノミクス（1棟・3人共同所有）
出資者の目線（1人あたり・年間）
| 項目 | 金額 |
|---|
| 出資額 | 633万 |
| 年間節税（償却104万 × 税率30%） | +31万 |
| 年間収益分配 | +111万 |
| 年間維持コスト | -25万 |
| 4年間累計回収 | 469万（74.1%） |
| 売却込みトータル | 722万（114%回収） |
| 利用権 | 年60日（月5日） |
損益分岐点: 稼働率 13.4% でプラス。 節税効果だけで維持コストをカバーできる構造。稼働率0%でも節税31万 > 維持費25万 = ネットプラス6万。
Sotaの目線（1棟あたり・年間）
| 項目 | 金額 |
|---|
| 初期プロデュースフィー | 400万（初年度のみ） |
| 年間手数料（売上の25%） | 166万（v6ベース） |
| 年間体験PG | 35万 |
Sotaは資本リスクゼロ。投資原資は全額出資者から。PFフィーで足元を固め、ストック収入で企業価値を積み上げる。
5. Numbers — 5年計画（コンサバ）
棟数推移
| 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 | 累計 |
|---|
| コンサバ版 | 1 | 1 | 2 | 2 | 3 | 9棟 |
| さらにコンサバ版 | 1 | 1 | 1 | 2 | 2 | 7棟 |
稼働率: 30% → 35% → 40% → 42% → 45%（段階的改善前提）
Sota P/L（コンサバ9棟版・万円）
| 項目 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
|---|
| 手数料収入 | 62 | 216 | 493 | 862 | 1,386 |
| 体験PG収入 | 35 | 70 | 140 | 210 | 315 |
| PFフィー | 400 | 400 | 800 | 800 | 1,200 |
| 人件費 | 0 | 0 | -250 | -250 | -500 |
1,701万
5年目ストック収入
（PFフィー除く）
7,206万
企業価値（PER6倍）
ストック利益ベース
2.5倍
橋田さんトータルリターン
（コンサバ9棟）
橋田さんのトータルリターン
| シナリオ | 配当累計
(BECOME利益×20%) | EXIT持分
(売上×4-5倍×20%) | トータル | 投資倍率 |
|---|
| v6ベース（3年7棟） | 約700万 | 2,000〜2,500万 | 2,700〜3,200万 | 2.7〜3.2倍 |
| コンサバ（5年9棟） | 約1,300万 | 2,300〜2,900万 | 3,600〜4,200万 | 3.6〜4.2倍 |
| スケール（5年18棟） | 約1,700万 | 4,400〜5,400万 | 6,000〜7,100万 | 6.0〜7.1倍 |
配当計算: 橋田さんはBECOME株主(20%)。配当 = BECOME営業利益 × 20%（LLC出資者ではない）
EXIT計算: 企業価値 = 最終年BECOME売上 × 4-5倍。v6ベース: 2,499万×4-5倍 = 約1.0〜1.25億
※ PERベースでの評価も別途検討中（valuation.htmlで詳述）
1,000万の投資で、ベースケースでも2,700〜3,200万のリターン（2.7〜3.2倍）。
感度分析（ワーストケース）
| シナリオ | 稼働率 | 単価 | 5年目棟数 | ストック利益 | PER6倍企業価値 |
|---|
| ワースト | 40% | 4.0万 | 8棟 | 約750万 | 4,500万 |
| ベース | 45% | 4.5万 | 9棟 | 1,201万 | 7,206万 |
| ベスト | 50% | 5.0万 | 10棟 | 1,709万 | 10,254万 |
ワーストでも橋田さんの20%持分は約900万。配当込みなら投資元本はほぼ回収できる。
6. Moat — なぜ他がやらないか
不動産投資会社がこの領域に参入しない理由は5つある。
1. 別荘の運営が面倒すぎる
ワンルームは「売って終わり」。一棟貸しは1泊単位のゲスト対応、清掃手配、トラブル対応を延々やらないといけない。不動産屋はこれをやりたがらない。
2. 稼働率が読めない
ワンルームは「家賃○万円×12ヶ月」でシミュレーションが作れる。別荘は季節変動が激しく、数字で売りにくい。
3. 出口が見えない
別荘地の不動産は流動性が低い。「5年後にいくらで売れるか」が読めないので、投資商品としてパッケージしにくい。
4. 共同所有はトラブルの温床
オーナー同士の利用日調整、修繕費の按分、退出者の持分処理。普通の不動産会社は「売りっぱなし」にしたい。
5. 単価が小さすぎる
1棟1,900万 × 3口 = 633万/口。ワンルーム投資は1戸3,000万。手数料ビジネスとしてはワンルームの方が単価が大きい。
要するに、「面倒で、読めなくて、出口が不透明で、人間関係が発生して、単価が小さい」。 だから誰もやらない。
僕の価値は、この面倒を全部引き受けること。テック（スマートロック、PMS、チャネルマネージャー）でオペレーションを効率化しつつ、体験設計とコミュニティ運営で出資者の満足度を担保する。
7. Exit — 誰が買うか
Tier 1（最有力3社）
| 買い手 | なぜ買うか |
|---|
| 温故知新 | 空き家再活用を公言。年5棟ペースで拡大中。野村不動産がバック。9棟の一括取得は「2-3年分の施設を一気に獲得」できる案件 |
| オープンハウス | 2025年にホテル新ブランド「KUON」で参入。海外不動産の節税規制後、国内の富裕層向け投資商品を探している |
| SANU | 2028年上場目標。300棟体制に向けてM&Aでのロールアップが合理的 |
8. Ask — 橋田さんへのお願い
投資条件
次のステップ
1. 世界観の方向性合意
「還る場所」のコンセプトで進めてよいか
2. PL前提値の握り
稼働率・単価・棟数計画の「これでいこう」ライン
3. 税理士相談のGo
合同会社のパススルー課税が使えるか、事業スキームの根幹を税務的に検証
橋田さんに期待すること
- スタートアップ界隈の人脈 — 出資者候補となる経営者の紹介
- EXIT候補への接点 — 温故知新・SANUのCEOへのブリッジ
- 事業の筋を見る目 — 「それはズレてる」を早く言ってもらうこと
9. 1棟目の具体計画
2026年5月
税理士相談 — スキームの税務的Go/NoGo判断
2026年5-6月
物件選定 — 房総エリアで築22年超・500万以下の候補3-5件
2026年6月
出資者1人目確定 — 橋田さんの人脈 or 自力営業
2026年7月
合同会社設立 — 3名の出資者確定後
2026年10月
簡易宿所許可取得 — 保健所申請
2026年11月
1棟目オープン — OTA掲載開始、稼働率30%目標
1棟目の実績（稼働率・ゲスト満足度・オーナー体験）が全てを決める。ここで数字を出せれば、2棟目以降は加速する。
10. リスク（正直に）
リスクを隠すつもりはない。全部伝えた上で判断してほしい。
CRITICAL
1. 税務リスク
合同会社がパススルー課税にならない場合、節税スキームの根幹が崩れる。リノベ費用1,000万が4年で償却できるか税理士確認必須。NGなら事業設計を根本から見直す。
MODERATE
2. 稼働率リスク
年間45%はコンサバに見積もっているが保証はない。ただし損益分岐点は稼働率13.4%。稼働率30%でも年間ネットは黒字。
MODERATE
3. リノベコスト膨張リスク
築古物件はリノベ時に想定外の不具合が見つかる可能性。予算の10-20%をバッファとして見込み済み。
MODERATE
4. 流動性リスク
共同所有の持分は「明日売りたい」で売れない。4年償却後の売却を前提に合意するので突発的売却需要は発生しにくい設計。
MODERATE
5. 共同所有のトラブルリスク
3人のオーナー間で利用日の調整、修繕費の按分、方針の不一致が発生する可能性。合同会社の社員契約でルールを明確化し、Sotaが仲裁役を担う。
Villa-OS — Confidential — Sota / 2026年4月