所有形態・法的構造・競合比較・税務パターン / 2026.04.25 / Confidential
| スキーム | パススルー | 個人で 減価償却 |
損益通算 | 設立コスト | EXIT自由度 | 3人で 実用的か |
宿泊事業 との相性 |
判定 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 任意組合 | ○ | ○ | ○（条件あり） | 5〜20万 | ○ | ◎ | ○ | 本命 |
| 民法共有 （共同名義） |
○ | ○ | ○ | ほぼ0 | △（競売リスク） | ◎ | △ | 次善策 |
| 合同会社 （LLC） |
× | × | × | 6万 | △ | ◎ | ○ | 節税不可 |
| 匿名組合 | × | × | × | 中 | × | △ | △ | Phase 2用 |
| 信託受益権 | ○ | ○ | ○ | 高（数百万） | ○ | × | ○ | Phase 3用 |
| GK-TK | × | × | × | 中〜高 | × | × | △ | Phase 2用 |
| 不特法 | 型による | 型による | 型による | 高（資本金1億） | △ | × | ○ | 大規模向け |
| 区分所有 | - | - | - | - | - | - | × | 構造不適合 |
| 論点 | 民法共有（共同名義） | 任意組合 |
|---|---|---|
| 一方的な売却請求 | 可能（民法256条 共有物分割請求） → 裁判所による競売リスク |
組合規約で制限可能 → 事業継続を保護 |
| EXIT・持分譲渡 | 全員合意が必要（硬直的） | 規約で「脱退+新規加入」の 手続きを事前設定可能 |
| 運営の意思決定 | 管理行為=持分過半数 変更行為=全員合意 |
業務執行組合員に委任可能 → Sotaが運営を一手に |
| 費用負担 | 持分に応じた負担（曖昧になりやすい） | 規約で明確に定義可能 |
| パススルー課税 | ○ | ○ |
| 減価償却（個人） | ○ | ○ |
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 設立手続き | 組合契約書の作成のみ。法人登記不要。弁護士・司法書士に依頼で5〜20万円 |
| 不動産登記 | 3人の共有名義で所有権移転登記（任意組合名義は不可） |
| 口座 | 法人口座は不可。「業務執行組合員の個人名義口座+組合名称」or 任意団体口座（ゆうちょ等） |
| 旅館業許可 | 業務執行組合員名義で取得可能 |
| 確定申告 | 組合の収支計算書を作成 → 各人の持分に応じた損益を不動産所得として申告 |
| 責任 | 無限責任（有限責任ではない）。ただし宿泊事業のリスクは保険でカバー |
| 不特法との関係 | 非公募・少人数（3人）の身内的共同所有は「不動産特定共同事業」に該当しない可能性が高い。事前に所管行政庁へ照会が安全 |
| 所有形態 | 任意組合 |
| 減価償却 | 年75万/人（建物300万÷4年） |
| 節税効果 | 年22.5万/人（税率30%時） |
| 年間ネット | +108.5万/人 |
| 損益分岐稼働率 | 13.4% |
| 4年回収率 | 68.6% |
| リノベ前貸出 | 必要（3-6ヶ月） |
| 設立コスト | 5〜20万 |
| 赤字リスク | 継続赤字は否認リスク |
| 訴求 | 「稼働率ゼロでもプラス」 |
| 所有形態 | 合同会社 or 共同名義 or 任意組合 |
| 減価償却 | 法人で取るか、個人で取るか自由 |
| 節税効果 | 0（訴求しない） |
| 年間ネット | +86万/人 |
| 損益分岐稼働率 | 18.8% |
| 4年回収率 | 54.3% |
| リノベ前貸出 | 不要（即リノベ可） |
| 設立コスト | 0〜6万 |
| 赤字リスク | なし |
| 訴求 | 体験価値 + 宿泊収益 |
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 法的形態 | 民法上の共有持分（不動産登記あり）。区分所有でも信託でもない |
| 土地 | 30年事業用定期借地権（準共有持分）。30年後は更地返還 → 資産価値ゼロ |
| 分割 | 1棟を30口に分割（1口=年12泊）。1口330万〜790万円 |
| 減価償却 | 建物共有持分を個人で償却可能。ただし新築木造22年（年約12万/口） |
| 管理費 | 98,000円/年/口 |
| 未使用泊 | SANUが自動買取（管理費と相殺可能） |
| EXIT | 4年後〜SANU二次市場で売却。SANU承認必要。流動性保証なし |
| オーナー間 | 合意形成プロセスなし。全運営をSANUに委任。オーナー同士は関わらない |
| 揉めない理由 | 30口に薄く分散 → 1人の影響力が小さい。全運営がSANU主導 |
| リスク | 30年後に価値ゼロ。SANU倒産時の管理体制消失。修繕積立金の不透明さ |
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 法的形態 | 区分所有権の共有持分（FUKUOKA確認済）。一部物件は信託受益権化 |
| 分割 | 1/36（年10泊）〜 1/12（年30泊）〜 1/1（360泊） |
| 価格帯 | シェア最安: 863万円（年10泊）/ 1棟: 8,763万〜11.8億円 |
| 未使用泊 | NOT A HOTELが固定収益金で買取。手続き不要 |
| EXIT | 3年ロックアップ → 4年目〜マーケットプレイス。即時買取（Buy Now）あり |
| 即時買取実績 | 初期価格比平均+20.1%。1週間で4.2億円の取引成立 |
| 部分売却 | 30泊中10泊だけ切り出して売却可能 |
| 信託を使う理由 | 倒産隔離 + 流動化容易 + 受益権譲渡時の登録免許税が1棟1,000円 |
| NFT/NAC | 不動産所有権とは別の権利。IEOで約20億円調達。宿泊権のトークン化 |
| グループ構造 | NOT A HOTEL（開発・販売）+ 2nd（二次市場）+ DAO（トークン）の3社体制 |
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 法的形態 | 物件ごとに独立LLCを設立。オーナーはLLCメンバーシップ（持分）を取得 |
| 分割 | 1/8〜1/2（最大8人）。1/8で年44-45泊 |
| パススルー | ○（米国LLCはデフォルトでパススルー）→ 減価償却・ローン利子控除が個人に帰属 |
| EXIT | 12ヶ月後〜Pacaso Resaleで売却。LLCメンバーシップの譲渡のみで完結（登記変更不要） |
| リセール実績 | CAGR 9.7%（同エリア一般住宅比+4.7%） |
| スケジューリング | SmartStay: 先行予約+直前予約の2層構造。休日ローテーション。AI最適化 |
| Operating Agreement | 日常運営=Pacaso全権。年次予算=全オーナー承認。重要事項=閾値による合意 |
| 揉めない理由 | Operating Agreementで全ルールを先書き。Pacasoが全日常運営を代行 |
| 失敗・問題点 | 地域住民の反発（Stop Pacaso運動）、管理費高騰の不透明さ、2024年に売却件数急落・従業員30%削減 |
| 会社 | 構造 | 特徴 | Villa-OSへの示唆 |
|---|---|---|---|
| Ember | 物件別LLC（Pacasoと同構造） | Peter Thiel出資。会員審査が厳格。低金利ローン提供 | コミュニティ審査の仕組み |
| Kocomo | 米国LLC（クロスボーダー） | メキシコ物件を米国LLC経由で共有。2024年にマーケットプレイスへ転換 | マーケットプレイス化の教訓 |
| Lazazu | 欧州現地法人（SCI等） | 維持費はマークアップなし（原価請求）。Pacasoとの差別化 | 維持費の透明化は信頼構築に有効 |
| ThirdHome | 所有権なし（交換モデル） | 2万件・100カ国。既に物件を持っている人同士の利用権交換 | Phase 2で物件間交換に応用可能 |
| Arrived | SEC Reg A+（証券モデル） | $100〜投資可能。使用不可の純投資。証券法が適用 | Villa-OSのモデルとは本質的に異なる |
| Fractal | 物件別UK Ltd | ロンドン・パリ。GCC富裕層ターゲット | 都市型セカンドホームの可能性 |
| 所有形態 | パススルー | EXIT | 揉めない設計 | |
|---|---|---|---|---|
| SANU | 民法共有持分 | ○（個人名義） | SANU二次市場 | 30口に薄く分散 |
| NOT A HOTEL | 区分所有共有持分 /信託受益権 | ○（個人名義） /△（信託） | マーケットプレイス +即時買取 | 最大36口に分散 +固定収益金 |
| Pacaso | 物件別LLC | ○（米国のみ） | LLC持分譲渡 （登記不要） | Operating Agreement +SmartStay |
| Villa-OS | 任意組合 （推奨） | ○ | 組合員脱退 +新規加入 | 組合規約 +Sota運営代行 |
| 揉めポイント | SANU | NOT A HOTEL | Pacaso | Villa-OS設計案 |
|---|---|---|---|---|
| 利用日の調整 | アプリで個別予約 先着順 |
アプリで個別予約 先着順 |
SmartStay 休日ローテーション |
共有カレンダー 月5日を各自予約 +年2回の共同利用日 |
| 維持費の負担 | 管理費一律徴収 （98,000円/口/年） |
月額管理費 固定収益金と相殺 |
持分比例で月次請求 年次予算承認 |
月額固定自動引落 四半期レポートで開示 上限を規約に明記 |
| 退出（売りたい） | 4年後〜SANU二次市場 SANU承認必要 |
3年ロックアップ →マーケットプレイス 即時買取あり |
12ヶ月後〜 LLC持分譲渡 優先買取権あり |
2年ロックアップ →Sota仲介で売却 既存オーナーに優先買取権 30日以内の回答義務 |
| 物件全体の売却 | 30年借地で自動終了 議論不要 |
信託構造で分離 個別EXIT可能 |
LLCの解散決議 多数決 or 全員合意 |
「4年後に売却検討」 をデフォルトルールに 2/3以上の合意で実行 |
| 運営方針の不一致 | 100% SANU主導 | 100% NOT A HOTEL主導 | 日常運営=Pacaso 年次予算=全員承認 |
日常運営=Sota全権 重要事項=四半期会議で合議 議事録を記録（特定組合員規制対策も兼ねる） |
| オーナー間の 直接接触 |
関わらない | 関わらない | 最小限 | 体験は共有（BBQ等） 運営連絡は全てSota経由 → ハイブリッド型 |
| # | 条項 | 内容 | 参考 |
|---|---|---|---|
| 1 | 業務執行 | Sotaを主たる業務執行組合員に指定。日常運営の全権限を委任 | Pacaso |
| 2 | 利用日配分 | 月5日/人。共有カレンダーで先着予約。休日はローテーション | Pacaso SmartStay |
| 3 | 管理費 | 月額固定。年間上限を明記。超過時は全員合議 | Lazazu |
| 4 | 修繕積立 | 管理費の20%を修繕積立に充当。四半期レポートで残高開示 | 一般管理組合 |
| 5 | ロックアップ | 最初の2年間は脱退不可 | NOT A HOTEL |
| 6 | 脱退手続き | 3ヶ月前通知 → 既存組合員に優先買取権（30日）→ Sota仲介で外部売却 | Pacaso Resale |
| 7 | 持分価格算定 | 「物件鑑定額÷3」を基準。双方合意なき場合は第三者鑑定 | 菊地氏助言 |
| 8 | 物件全体の売却 | 2/3以上の合意で実行。デフォルトは「4年後に売却検討」 | Pacaso |
| 9 | 新規組合員の承認 | 既存組合員全員+Sotaの承認（反社チェック・コミュニティフィット） | Ember |
| 10 | 四半期会議 | 重要事項の合議+議事録作成（特定組合員規制対策を兼ねる） | 税理士助言 |
| 11 | 収益分配 | 四半期ごとにSotaから各人に持分比例で分配。分配記録を保存 | SANU |
| 12 | 紛争解決 | まずSota仲裁 → 合意不成立なら調停 → 仲裁（裁判の前に解決） | 一般実務 |
| # | 確認事項 | なぜ重要か | 想定回答 |
|---|---|---|---|
| 1 | 任意組合でのパススルー課税が Villa-OSのケースで有効か | スキームの根幹 | 有効（3人の身内的組合） |
| 2 | 特定組合員規制の回避条件 業務関与の記録は具体的に何が必要か | 損益通算の可否に直結 | 議事録+意思決定参加記録 |
| 3 | リノベ前貸出の最低期間 何ヶ月の実績があれば税務上安全か | タイムラインに直結 | 半年程度が安全ライン？ |
| 4 | 不特法の適用有無 3人の非公募共同所有は不特法対象か | 許認可が必要になる場合Phase 1が頓挫 | 非該当（身内的共同所有） |
| # | 確認事項 | なぜ重要か |
|---|---|---|
| 5 | 宿泊事業の所得区分 — 不動産所得 or 事業所得？ | 青色申告65万控除の可否 |
| 6 | 建物割合の按分方法 — 建物比率を最大化する合理的な方法 | 償却額に直結 |
| 7 | 修繕費 vs 資本的支出の線引き | 即時経費か長期償却かの分岐 |
| 8 | 設備の分割計上 — エアコン/サウナ/給湯器の償却年数 | 本体圧縮の程度 |
| 9 | 赤字継続の限度 — 何年で否認リスクが高まるか | 収支計画の設計 |
| # | 確認事項 | なぜ重要か |
|---|---|---|
| 10 | 組合の口座開設 — どの銀行で可能か？名義はどうする？ | 収支管理の実務 |
| 11 | 確定申告の具体手順 — 収支計算書のフォーマット | 税理士費用の見積もり |
| 12 | 固定資産税の按分 — 代表者への一括請求の処理 | 日常の費用分担 |
| 13 | 簡易宿所の許可名義 — 業務執行組合員名義で取得可能か | 旅館業法との整合 |
| 14 | 合同会社の法人税率 vs 個人所得税率（節税なしパターン用） | パターンBの検討材料 |