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税理士 Q&A

税理士ヒアリング 確認事項リスト / 最終更新: 2026.06.02 / Confidential

Contents
前提スキーム — 1. 最優先（スキームの成否） — 2. 重要（数字の精度） — 3. 確認事項 — サマリーテーブル

前提スキーム

所有形態 3人の個人が共同名義で登記（持分各1/3） 物件 築22年超の木造戸建（熱海エリア） 運営方式 サブリース（一括賃貸）→ 運営会社 Villa-OS (BECOME Inc.) が転貸 運営形態 簡易宿所（旅館業法） オーナー 経営者3名（年収2,000万台）。各633万円出資 運営者 Sota（BECOME Inc. CEO）= オーナーではない 目的 不動産所得の赤字を給与所得と損益通算 → 節税 + 宿泊収益
ポイント: Sotaはオーナーではなく運営会社の代表。サブリース方式のためオーナーの所得は「不動産所得」として確定的。関連当事者取引の問題も回避。
※ 本ページの位置づけ（2026.06.02 更新）: 過去の「前回回答」は税理士ではない知人（古橋さん）の見解が出発点で、本日が初の税理士による正式確認。各論点の結論は断定せず「確認したい論点（未確定）」として記述している。数値は投資家資料準拠（建物450／リノベ・設備800／設備分割）。リノベ前貸出はしない方針のため、旧前提（リノベ前にサブリース実績を作る／別資産扱い）は撤回済み。

1. 最優先（スキームの成否に直結）

Q1 4年償却が、リノベ前貸出なしで取れるか 最優先 確認したい論点
確認したいこと:
法定耐用年数22年超の木造を簡便法（22 × 20% → 4年）で償却する理解で正しいか。リノベ前にそのまま貸す運用はしない前提で、取得 → すぐリノベ → 貸出開始でも建物本体の4年償却は取れるか。

• 「最初からリノベ前提＝事業供用前」とみなされ否認されるリスクはあるか？
• 中古資産の「事業供用」要件は何時点で満たすか（サブリース契約／営業開始／簡易宿所許可のどれか）？
• 借主（運営会社）が簡易宿所として使う場合、旅館用17年で判定され簡便法3年（17 × 20% → 3年）になる論点（借主用途判定・通達1-1-5）は成立し得るか？（→ A-4で深掘り）
現行前提（未確定 / 知人見解が出発点）:
知人見解では「リノベ前に貸出実績を作れば建物本体は4年OK」とされていた。だがリノベ前貸出は現実的でないため採らない方針に変更。よって「リノベ前の事業貸出実績で耐用年数を確定する」という旧前提は捨て、リノベ前貸出なしで4年が取れるかを税理士に確認する立場。

なぜ重要: 取れない（22年になる）と年償却が大きく減り、節税31万/人/年が消える＝「稼働0%でも節税で黒字」というPLの土台が崩れる。3年 vs 4年でも償却スケジュールが変わるため、PLシミュレーションの根幹に関わる。

Q2 50%ルールの回避方法 最優先 追加確認中
確認したいこと:
物件取得700万を土地250／建物450と置く前提でよいか（土地建物の按分は固定資産税評価額比でよいか／建物割合を合理的に大きくできるか）。リノベ・設備800万のうち修繕費（一括損金）と資本的支出の線引きはどうなるか。中古資産への資本的支出が再取得価額の50%を超えると簡便法が使えなくなるルール（耐用年数通達1-5-2, 1-5-3＝50%ルール）に本件リノベは抵触するか。

• 修繕費を最大化し、設備を分離計上して資本的支出を圧縮することで50%ルールを回避できるか？
• 設備分離計上（エアコン、給湯器、サウナ、空調、キッチン、家具、照明等）で本体への資本的支出を抑える設計は妥当か？分離計上できる品目とそれぞれの耐用年数は？
• 資本的支出分は本体4年に乗るか／法定耐用年数で別償却か／合算償却の選択は可か？
• 再取得価額の算定方法は？
現行前提（未確定 / 投資家資料準拠）:
投資家資料では「建物450(4年・簡便法)＋附属設備250(8年)＋器具備品300(5年)＋許認可100(5年)」と費目分け。旧前提の「リノベ前にサブリース実績を作り、その後のリノベを別資産扱いにして50%判定から外す」という考え方はリノベ前貸出をしない方針に伴い撤回。今は修繕費最大化・設備分離による資本的支出の圧縮で50%以下に抑えられるかを確認する形に切り替えた。

なぜ重要: 50%ルールに引っかかると簡便法が使えず22年償却になり、節税効果が大幅に薄まる。見積・契約段階から税理士の指示で費目を分けたいため、回避設計の確定が必須。

Q3 サブリース方式の所得区分 最優先 追加確認中
質問:
運営会社にサブリースし、運営会社が宿泊者に転貸する方式で、オーナー側の所得は「不動産所得」として確定し、損益通算可能という理解で合っているか？

• オーナーが簡易宿所の営業許可を持つ必要はあるか？（運営会社名義で許可取得？）
• サブリース賃料の設定根拠の作り方は？（相場の何%等）
• サブリース契約書に盛り込むべき必須事項は？
現行前提（知人見解が出発点・未確定）:
• 不動産所得の赤字は給与所得と損益通算可能
• 借入なし前提では損益通算に制限なし
• 国税庁は民泊（住宅宿泊事業法）を原則「雑所得」と整理しているが、サブリース方式ならオーナーは単純な賃貸業 = 不動産所得
→ サブリースを挟めば不動産所得で確実かを本日 税理士に確認したい論点。
あわせて確認:
• サブリース賃料の適正性基準（同族・関連者間価格と問題視されない算定根拠）
• 営業許可の名義（運営会社 or オーナー共同）
• サブリース契約書の必須事項
Q4 共同名義と損益通算の制限 最優先 要再確認
確認したいこと:
共同名義（民法共有）の場合、任意組合で問題になる「特定組合員規制」（租特法41条の4の2）のような損益通算の制限はないか？事業的規模（5棟10室）の別は本件（3名で1棟・持分1/3）の損益通算可否に影響するか？
現行前提（知人見解が出発点・未確定）:
• 共同名義が現実的。任意組合は形式上適するが実務が重い（口座開設等）
• 共同名義の場合、特定組合員規制のような制限はなし
• 親族共同名義の賃貸不動産で広く実施されている手法
• 確定申告: 1つの収支内訳書を作成し、各自の持分（1/3）で按分
→ 本日 税理士で再確認する。

留意: 共同所有は売却時に全員合意が必要で、1人でも方針変更すると身動きが取れなくなるリスクがある（→ 契約書で手当する前提）。

2. 重要（数字の精度に関わる）

Q5 出口（売却時）の課税シミュレーション 重要 確認中
確認したいこと:
4年で償却し切ると簿価が大きく下がり、持分（1/3）売却時に簿価との差額が譲渡所得として課税される。期中節税が出口で吐き出されて相殺〜逆ザヤになっていないか、ネットのシミュレーションをしてほしい。長期（5年超・約20%）と短期（5年以内・約39%）で大差のため、保有5年超で売る前提を徹底すべきか（長期判定の起算＝取得／引渡・1/1基準も）。

項目金額
建物取得450万円（4年で全額償却済み）
リノベ・設備800万円（附属設備250／器具備品300／許認可100、各耐用年数で償却中）
土地取得250万円
売却価格持分1/3で約253万円（5年超保有後、長期譲渡 約20%）
求めたい数字: 期中節税＋出口課税のネット（売却込み回収率100%の信頼性に直結）
現行前提（未確定）:
• 5年運用回収率60%・売却込み100%は「持分売却で1人約253万回収」を織込み
• 過去メモでは「節税と出口課税がほぼ相殺〜マイナス」の試算もあり、ここを潰してほしい
• 税理士による正式なネット概算を依頼中
Q6 「最初からリノベ前提＝事業供用前」否認リスクと事業供用時点 重要 確認したい論点
確認したいこと（旧前提を撤回し、新スタンスで整理）:
リノベ前貸出はしない方針（取得 → すぐリノベ → 貸出開始）。この前提で：
• 「最初からリノベ予定＝事業供用前にリノベした」とみなされ、建物本体の簡便法4年償却が否認されるリスクはあるか？
• 中古資産の「事業供用」は何時点で満たすか（サブリース契約締結／簡易宿所許可取得／宿泊営業開始のどれか）？
• 取得から事業供用までの期間・段取りで、自然に整理すべき点は何か？
旧前提（撤回）:
かつては「リノベ前にサブリース実績を作り耐用年数を確定すれば安全」という整理だったが、リノベ前貸出は現実的でないため採らない方針に変更。よって「リノベ前貸出期間の安全ライン」という問い自体を撤回し、上記の事業供用時点・否認リスクの確認に置き換えた（Q1と一体）。
Q7 設備の分離計上 重要 確認中
質問:
建物本体から分離して個別資産計上できる設備と、それぞれの耐用年数を知りたい。
• エアコン、給湯器、サウナ設備、家具、照明など
• 分離計上で建物本体への資本的支出額を抑え、50%ルール回避に使えるか
確認中: 回答待ち。Q2（50%ルール）と密接に関連。

3. 確認事項

Q8 簡易宿所の営業許可と用途地域 確認 確認中
質問:
• 共同名義の不動産で旅館業法の許可を取る場合、誰の名義で取得するか？（運営会社？オーナー代表者？）
• 熱海市の住居系地域で簡易宿所は営業可能か？（用途地域制限）
確認中: 回答待ち。物件スクリーニング基準に直結。
Q9 赤字継続の限度 確認 確認中
質問:
• 何年間赤字が続くと「営利目的ではない」と判断されるリスクがあるか？
• オーナー自身の年間利用日数に上限はあるか？（個人利用と事業利用のバランス）
現行前提（知人見解が出発点・未確定）:
赤字継続は「個人利用目的」と疑われるリスクがある。具体的な年数・利用日数の目安は本日 税理士に確認したい。
Q10 確定申告の手順と費用 確認 要再確認
確認したいこと:
共同名義の場合、1つの収支内訳書を作成し各自の持分で按分して確定申告する流れで合っているか？代表者口座で売上・賃料を受け分配する場合の他2名の所得帰属の証明方法、固定資産税の按分処理、消費税（建物・リノベの仕入税額控除＝還付／インボイス）、継続関与の費用感（顧問料・申告料・スポット）も確認したい。
現行前提（知人見解が出発点・未確定）:
• 収支内訳書1つ → 各自1/3で按分 → 個別に確定申告、という流れの想定
• 「代表者口座＋決算書3等分、親族の共同名義賃貸と同じ実務」を仮置き
→ 本日 税理士で手順・費用感を確認する。

サマリーテーブル

# 論点 優先度 現行前提（知人見解が出発点・未確定） 税理士に確認したい論点 ステータス
Q1 4年償却（リノベ前貸出なし） 最優先 知人見解は「リノベ前貸出で4年」。リノベ前貸出はしない方針に変更 リノベ前貸出なしで4年可否・事業供用時点・「リノベ前提＝供用前」否認リスク 確認したい論点
Q2 償却の配分・50%ルール回避 最優先 建物450(4年)＋附属250(8年)＋器具300(5年)＋許認可100(5年)。別資産扱い前提は撤回 修繕費最大化・設備分離で資本的支出を圧縮し50%回避できるか・品目別耐用年数 確認したい論点
Q3 所得区分（サブリース） 最優先 共同名義＋サブリース→不動産所得→損益通算OK（借入なしで制限なし） サブリースを挟めば不動産所得で確実か・賃料設定根拠・許可名義・契約書要件 確認したい論点
Q4 共同名義の損益通算制限 最優先 制限なし。共同名義が現実的 なし（知人見解。本日 税理士で再確認） 要再確認
Q5 出口課税のネット効果 重要 5年超売却で長期20%・持分売却で1人約253万回収を織込み 期中節税＋出口課税のネット概算・相殺〜逆ザヤでないか・保有5年超徹底 確認したい論点
Q6 事業供用時点・供用前否認リスク 重要 旧「リノベ前貸出の安全ライン」は撤回（リノベ前貸出はしない） 事業供用は何時点か・「リノベ前提＝供用前」で否認されないか 確認したい論点
Q7 設備分離計上 重要 — 品目・耐用年数一覧 確認中
Q8 営業許可・用途地域 確認 — 許可名義・熱海の用途地域制限 確認中
Q9 赤字継続の限度 確認 リスクあり 年数・利用日数の目安 確認中
Q10 確定申告の手順・費用 確認 按分方式・代表者口座を仮置き 所得帰属の証明・消費税還付・顧問費用感 要再確認
今日ここだけは絶対の3つ: ①Q1（リノベ前貸出なしで築古木造の4年償却が取れるか）②Q3（共同名義＋サブリースで不動産所得として損益通算できるか／サブリースを挟めば確実か）③Q5（出口課税を引いたネットで節税メリットが本当に残るか）。いずれもPLの土台。本日の税理士確認をもって正とし、回答をこのページに反映する。
本資料は相談準備用のヒアリングリスト（社内検討用の草案）であり、税務上のアドバイスではありません。各「現行前提」は税理士でない知人の見解を出発点とした仮説で、本日（2026.06.02）の税理士確認をもって正とします。記載内容は2026年6月時点の法令・通達に基づく理解です。