税理士 Q&A

質問:
サブリース先の運営会社が簡易宿所（旅館業法）として使用する場合、耐用年数省令の「旅館用」（木造17年）が適用され、簡便法で 3年（17年 × 20% = 3.4年 → 3年）になる可能性はあるか？

耐用年数通達1-1-5（借主の用途で判定）の解釈として、オーナーは住宅として貸しているが借主が旅館用に使っている場合、どちらの用途で判定されるか？

質問:
建物取得350万円に対し、リノベ費用1,000万円程度を想定。中古資産への資本的支出が再取得価額の50%を超えると簡便法が使えなくなるルール（耐用年数通達1-5-2, 1-5-3）がある。

• リノベ前にサブリース実績を作って耐用年数を確定 → その後のリノベ費用は「別資産」扱いで50%ルールの判定対象から外れるか？
• 設備分離計上（エアコン、給湯器、サウナ、家具、照明等）で本体への資本的支出を圧縮し、50%以下に抑える方法は有効か？
• 分離計上できる設備一覧とそれぞれの耐用年数は？
• 再取得価額の算定方法は？

質問:
運営会社にサブリースし、運営会社が宿泊者に転貸する方式で、オーナー側の所得は「不動産所得」として確定し、損益通算可能という理解で合っているか？

• オーナーが簡易宿所の営業許可を持つ必要はあるか？（運営会社名義で許可取得？）
• サブリース賃料の設定根拠の作り方は？（相場の何%等）
• サブリース契約書に盛り込むべき必須事項は？

質問:
共同名義（民法共有）の場合、任意組合で問題になる「特定組合員規制」（租特法41条の4の2）のような損益通算の制限はないか？

質問:
短期償却後に売却すると簿価ゼロ → 譲渡所得膨張の懸念。以下の前提で概算を依頼：

項目	金額
建物取得	350万円（3年 or 4年で全額償却済み）
リノベ費用	1,000万円（資本的支出、残存年数で償却中）
土地取得	250万円
売却価格	1,500万円（5年超保有後、長期譲渡 約20%）

求めたい数字: 償却期間中の節税メリットと出口課税を差し引いたネットの節税効果

質問:
「最初からリノベ予定だったのでは」と税務署に指摘されないために：
• リノベ前のサブリース期間はどの程度必要か？（半年？1年？）
• 実績として何を残すべきか？（契約書、入金記録、確定申告等）
• リノベ着工の意思決定時期をいつと整理すれば自然か？

質問:
建物本体から分離して個別資産計上できる設備と、それぞれの耐用年数を知りたい。
• エアコン、給湯器、サウナ設備、家具、照明など
• 分離計上で建物本体への資本的支出額を抑え、50%ルール回避に使えるか

質問:
• 共同名義の不動産で旅館業法の許可を取る場合、誰の名義で取得するか？（運営会社？オーナー代表者？）
• 熱海市の住居系地域で簡易宿所は営業可能か？（用途地域制限）

質問:
• 何年間赤字が続くと「営利目的ではない」と判断されるリスクがあるか？
• オーナー自身の年間利用日数に上限はあるか？（個人利用と事業利用のバランス）

質問:
共同名義の場合、1つの収支内訳書を作成し各自の持分で按分して確定申告する流れで合っているか？税理士費用の目安は？